一、规避投标风险

    开发商是资金链的龙头，其支付能力是当前施工企业必须认真面对的风险。

    规避投标风险的首要任务是，加强标前调查，对拟投标项目的风险进行充分的分析。

    其次，编制标书时应审慎报价，避免低价恶性竞争。价格上留有余地，才有一定抗风险的能力。

    第三，注意合同条款与合同风险。施工企业应尽可能争取套用主管部门推广使用的示范合同文本，特别应约定签证索赔事项的程序与权限、竣工结算时间、材料与人工市场价格波动时合同价款的调整方法、延迟支付工程款的违约责任等，垫资合同还应约定由建设单位支付垫资的利息(未约定利息时按不支付利息处理，相当于施工企业无偿结款给开发商使用)。有条件时，尽可能请专业律师帮助审查招投标文件和合同条款。

    提防担保陷阱：

    开发商的资金来源主要是自有资金、银行贷款、施工企业的带资垫资和销售款项。在市场低迷、贷款紧缩导致资金不足时，开发商的眼光无疑会投向施工企业。订立合同时，不少开发商要求施工企业提供履约担保，帮助开发商解决部分资金缺口。常见担保形式有履约保证金、履约保函和企业担保等。其中风险最大的是现金形式的履约保证金。

    因此，若想承接工程、又迫不得已需要向对方支付保证金，须牢记以下五点：

    第一，对方必须是非常有实力的建设单位，此前已独立成功开发过类似的项目，并成功销售。

    第二，打保证金的项目，必须是资金快速回笼有望的项目，例如住宅、商铺、办公大楼。对于工业厂房、酒店、市政工程等收益慢、难变现的项目，不要打保证金给对方。

    第三，建设单位的前期手续非常完备，要有确切可靠的土地批租和规划许可手续。

    第四，对于借鸡生蛋的项目，不能打保证金。所谓借鸡生蛋，是指建设方本身没有土地、没有房屋，租用别人的房屋装修后经营(开酒吧、酒店、浴场等)。

    第五，打保证金，不能单看对方来头。非法融资、集资、诈骗者，在事发之前，几乎个个都有一身的光环，我们甚至处理过租用钓鱼台国宾馆作为办公基地的真实诈骗案例。

    至于履约保函形式的担保，在保函格式的拟定上，应请专业人员把关，要防止发包方恶意没收保函，造成施工企业不应有的损失。

    二、加强过程管理

    过程管理须着重注意的四个方面是：

    第一，确保工期和质量，这是施工企业的立身之本，也是发包方最重要的反索赔借口。

    第二，积极办理签证。签证一要有据(有发包方的指令、设计变更、会商纪要、图纸会审记录、工程变更前后的实景照片和录像等)；二要及时，过期的签证(比如变更后超过28天)可能丧失权利；三要按程序办理，国内建设工程示范文本和FIDIC合同条款对签证程序都有明确规定；四要注意签证权限，有些发包方对现场一般人员和监理人员未授予签证、变更确认权，要防止无效签证。

    第三，要注意保留证据，包括影响工期的证据、催促发包方提供甲供材料或要求发包方决策事项的函件、免责事由的通知、因不可归责于承包方原因导致价格和成本增加的证据、催促分包单位质量整改的通知等。

    第四，应特别关注开发商的非预期性的违约。对于发包方拖欠预付款、进度款、拖延结算及结算款风险，施工企业可给予适度的容忍。但是如果发包方经常拖欠，则须审慎对待。

    三、注意债权时效

    为防止债权过期，施工企业可以根据诉讼时效的法律特点，采取针对性的预防措施：

    第一，迅速确认债权。工程完工之后，施工企业自身应立即绘制完整的竣工图、提交正式的竣工结算送审稿，并安排专职预算人员配合发包方和审价单位的审价工作，审价过程中遗漏的资料立即补齐，不要给发包方留下拖延结算的借口，将工程总造价和未付款总额固定下来。

    第二，催讨债权留下证据。凡已确认的工程款，除当面或电话催讨外，定期(比如说6个月左右一次，或者是年底)还可以用挂号邮寄方式发出书面催收的信函，留下主张债权的书面证据；当然，函件的内容可以写得非常客气，以免影响合作关系。在对方恶意拖欠时，可以发律师函。对于有一定年限的工程欠款，这些措施还是必要的，因为书面追索后诉讼时效可以重新起算，防止债权时效丧失。

    第三，对于工程欠款数额较大、完工后较长时间还未支付的，可以根据具体情况，采取两个方面的措施：对方有履行能力，只是一时资金确有困难的，可以与对方签订还款协议，以书面行为确认欠款数额和还款计划，并可要求对方提供担保，以利将来债权的实现；对于信誉较差、有大量外债甚至资金链有断裂迹象的开发商，应立即起诉，并采取保全措施。

   四、善用优先权利

    工程款优先受偿权是法律对施工企业的特别保护。合同法第286条规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

    第一，优先权不可放弃。

    第二，优先权行使的期限是从竣工之日起或者合同约定的竣工之日起六个月，超过六个月未行使就丧失了优先权。

    第三，优先权的效力及于已被法院查封、冻结的建设工程。

    第四，起诉时主张优先权应有具体的诉讼请求，也就是请求法院确认施工企业对建设工程拍卖、折价的价款享有优先受偿权。

    第五，工程款优先权不能对抗支付全部或者大部分款项的买受人，诉讼中施工企业提出请求确认优先权的同时，仍要申请法院对所建工程进行查封。因为不申请的话，房屋仍然可以转让，而一旦转让，工程款优先受偿权就失去了基础。

    五、慎对停建项目

    第一，停工前请发包方或监理单位发布书面指示，施工企业不能根据发包方的口头指令擅自停工，避免日后扯皮时发包方倒打一耙。如确因发包方拒付工程进度款而被迫停工，亦应在停工之前向发包方发出催付工程款、否则将停止施工的正式函件；当然施工企业单方决定停工亦需慎重，最好在停工前听取专业律师的意见。

    第二，停工时，对于已完工程量进行完整的记录，包括文字描述、图纸记录和录像资料，并请发包方和监理单位复核、签字确认。日后即使不能复工，对已完工程量也有结算的基础。

    第三，与发包方签订停工或暂停施工协议，明确停工期间已完工程的管理责任、管理费用的分担和停工损失的补偿。

    第四，暂停施工后，无论合同是否终止，建议施工企业均应就已完工程的造价向发包方正式提交结算报告，以确认已完工程的造价，防止时过境迁，证据灭失，日后价款难以确定。

——摘自《建筑时报》